Baurecht

Der Begriff des Baurechts im privatrechtlichen Sinn definiert sich als ein beschränktes dingliches Recht, kraft welchem der Baurechtsträger ein Gebäude auf einem fremden Grundstück errichten kann und das Eigentumsrecht auf dasselbe Gebäude erwerben kann. Das Baurecht ist in Art. 63 – 67 des bulgarischen Eigentumsgesetzes (EG) geregelt.

Jedes zivilrechtliche Subjekt kann Träger von Baurecht sein – sowohl natürliche, als auch juristische Personen. Objekte des Baurechts können ein unbebautes Grundstück (Art. 63 Abs. 1 EG), ein Gebäude in einem bebauten Grundstück (Art. 6, Abs. 2 EG) oder ein untergründiges Bauwerk sein (Art. 66 Abs. 3 EG).

Das Baurecht bringt auch Verpflichtungen mit sich. Die erste Hauptverpflichtung besteht darin, dass wenn auf einem fremden Grundstück ein Gebäude errichtet wird, dieses allen gesetzlichen Anforderungen entsprechen soll. Erwähnenswert ist auch, dass das Baurecht bis zum Ende des Rohbaus übertragen werden kann, da das Eigentumsrecht erst mit Beendigung des Rohbaus in dem Gebäude begründet wird. Ein weiterer Bestandteil des Baurechts ist die Verpflichtung, das Eigentumsrecht auf das Gebäude zu erwerben – Art. 63 Abs. 1 EG. Der Träger des Baurechts wird mit Vollendung des Baus unmittelbar Eigentümer des Gebäudes, während der Grundstückeigentümer keine Rechte auf dieses hat. Der Träger des Baurechts kann auch ein fremdes Grundstück nutzen, soweit dies für das Betreten des Gebäudes notwendig ist – Art. 64 EG. Ein Beispiel dafür ist der Bau eines Wegs oder die Installation von Wasserleitungen.

Laut Art. 55 des EG werden alle dinglichen Rechte auf Grundstücke (einschließlich des Baurechts) durch Rechtsgeschäfte, Verjährung und andere vom Gesetz aus zugelassene Verfahren begründet und erworben. Die am häufigsten vorkommenden Möglichkeiten, ein Baurecht zu erwerben, sind durch ein Rechtsgeschäft. In diesem Fall muss der Vertrag in der Form einer notariellen Urkunde (Notarakte) sein – Art. 18 des Gesetzes über Schuldverhältnisse und Verträge. Damit der Vertrag die gewünschte Auswirkung hat, hat die das Recht begründende Vertragspartei der Grundstückeigentümer zu sein. Die erwerbende Partei kann jedes geschäftsfähige Subjekt sein. Ein anderer theoretisch möglicher, aber in der Praxis selten vorkommender Alternative, Baurecht zu erwerben, ist mit Ablauf der Verjährung. Dies ist der Fall, wenn jemand innerhalb der vom Gesetz vorgesehener Frist von 5 Jahren die Absicht hat für sich selbst zu bauen, und Handlungen vornimmt, die den Inhalt des Baurechts begründen. Solche Handlungen können Lagerung von Baumaterialien oder Ausführung von verschiedenen Bauaktivitäten sein. Die Verjährung beginnt zu laufen ab dem Zeitpunkt der ersten Handlung.

Das Baurecht kann auch auf unterschiedlichen Arten beendet werden. Zum einen kann das Recht mit dem Ablauf einer von den Vertragsparteien vereinbarten Frist erlöschen. In der Regel ist das Baurecht fristlos, laut Art. 65 EG allerdings haben die Vertragsparteien die Möglichkeit, eine Frist zu vereinbaren, nach deren Ablauf das Eigentumsrecht auf das Gebäude auf dem Grundstückeigentümer übergeht.

Laut Art. 67 EG erlischt das Baurecht mit Ablauf der Verjährungsfrist, wenn das Recht innerhalb 5 Jahre nicht ausgeübt wird. Der Beginn der Verjährung ist der Zeitpunkt, ab dem die Ausübung der Bauaktivitäten auf fremdem Grundstück tatsächlich möglich sind. Dieses dingliche Recht wird aber mit der Vernichtung des Gebäudes nicht beendet, da der Rechtsträger es jedoch realisieren kann – Art. 66, Abs. 2 EG. Die Beendigung des Baurechts kann auch als Rechtsfolge Kündigung des Vertrags oder Aufhebung des Rechtsgeschäfts eintreten.