Miteigentum. Begriff, Arten, Entstehung und Beendigung. Rechte und Pflichten der Miteigentümer. Kauf eines Grundstückanteils im Miteigentum.

Miteigentum entsteht, wenn ein einzelnes einheitliches Recht auf Eigentum zwei oder mehrere Personen zusteht. Im Falle von Miteigentum, liegt Mitbesitz an dem subjektiven Rechts selbst, woraus folgt, dass zu gemeinsamen Besitz an der Sache führt. Dies ist auch das, was sich der Gesetzgeber in dem Begriff "ideeller Anteil" gedacht hat - ein Teil, Anteil an dem Eigentumsrecht an einer bestimmten Sache. Der Teil eines jeden Anteils wird mathematisch – anhand eines Bruchteils des Ganzen oder eines Prozentsatzes – geäußert; z.B. ein Zehntel, zwei Drittel oder 10%.
Das Miteigentum kann nach unterschiedlichen Merkmalen klassifiziert werden. Im Hinblick auf, ob die Anteile der Miteigentümer festgelegt sind, kann das Miteigenum anteilig oder gemeinsames sein. Bei dem antgeiligen Miteigentum werden die Anteile bei Enstehung des Rechtsverhältnisses im Einverständnis, sie es denn durch Testament oder vom Gercht angeordnet, bestimmt. In Art. 30 EG wird eine Vermutung aufgestellt, dass die Anteile der Eigentümer wie gleichmäßige betrachtet werden. Bei dem gemeinsamen Miteigentum, hat keiner der Miteigentümer einen bestimmten Anteil an der ganzen Sache. Nach bulgarischem Recht ist ein derartiger Eigentum eine eheliche Vermögensgemeinschaft, geregelt in Art. 19 des Familiengesetzbuches.

In Bezug auf, ob das Eigentum durch Aufteilung beendet werden kann, wird diese in teilbar oder unteilbar untertscheiden.
Im Prinzip kann jedes Miteigentum aufgeteilt werden. "Jeder Miteigentümer kann trotz einer gegenteiligen Vereinbarung, Aufteilung der gemeinsamen Sache verlangen", so Art. 34 EG, sofern "das Gesetz nichts anderes bestimmt oder wenn dies mit der Art und Zweck der Immobilie unvereinbar ist." Daraus folgt, dass es teilbares und unteilbares Eigentum existiert, wie Gemeinschaftsräume beim Wohnungseigentum.
Nach Art der Entstehung kann Miteigentum freiwillig, unfreiwillig oder zufällig sein. Freiwilliges Miteigentum ist gegeben, wenn die sich aus dem Willen der Miteigentümer ergibt – z.B. beim Kauf einer Sache von zwei Personen.

Unfreiwilliges Miteigentum tritt unabhängig von dem Willen der Miteigentümer auf. Dies ist bei Erbfällen gegeben.
Zufälliges Miteigentum entsteht bei rechtlichen Tatsachen nach Art der rechtlichen Ereignisse – in Erbfälle werden die Miteigentümer als zufällige Miteigentümer betrachtet.

Methoden zur Entstehung von Miteigentum:
Am häufigsten tritt Miteigentum nach den Willen der Miteigentümer auf - durch ein Rechtsgeschäft, das geeignet ist die Eigentumsübertragung als Folge nach sich zu ziehen. Miteigentum kann aufgrund unterscheidliche Umständen entstehen – z.B. kraft detaillierten Entwicklungsplans für Aufteilung der Gebiete nach Art. 16 des Gesetzes über die Gebietplanung. Miteigentum kann auch durch Eigentumserwarb aufgrund Verjährung auftreten. Notwendig ist jedoch, dass der Besitz von zwei oder mehreren Personen ausgeübt wird, mit der Absicht, Miteigentümer zu werden. Miteigentum kann auch durch einen Gerichtsbeschluss oder -urteil entstehen – z. B. kann ein strafrechtliches Urteil kann die Beschlagnahme einem Teil einer Sache anrodnen. In diesem Fall entsteht Miteigentum zu Gunsten des Staates. Der Abschluss einer Satzung in ein Unternehmen nach Art. 357 GSV führt auch zu Miteigentum. In diesem Fall kann jeder der Gesellschafter seinen Gesellschaftsanteil auch geldlos leisten. Auf den als Anteil gesetzten verbrauchbaren Sachen entsteht Miteigentum. Bei Verarbeitung nach Art. 95 EG, wenn keins der Materialien, aus denen die neue Sache hergestellt wurde, nicht als Hauptstoff bestimmt werden kann, entsteht das Miteigentum an der neuen Sache.

Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Bei Miteigentum ist jeder Miteigentümer selbständig zum Besitz, Nutzung und Verfügung an dem gemeinsamen Eigentum berechtigt. Grundsätzlich übt er diese Rechte allein.

1.Besitz
Er berechtigt jeden Miteigentümer die tatsächliche Macht an die gemeinsame Sache ausüben, jedoch nur an den eigenen Anteil und auf einer Weise, die nicht den anderen Miteigentümer bei Ausübung deren Rechten beeinträchtigt. Wenn einer der Miteigentümer den andere an der Ausübung der tatsächlichen Sachherrschaft hindert, können letztere den negatorischen Anspruch nach Art. 109 EG erheben und damit die Unterlassung jeder ungerechtfertigten Handlung, die sie bei der Ausübung ihrer Rechts stört. Die Anspruch nach Art. 109 EG ist zum Schutz des Eigentums. Er ist nicht auf der Nutzung und Verwaltung einer gemeinsamen Sache gerichtet, deshalb kann er auch nicht gegen einen Miteigentümer erhoben werden.

2. Nutzung
Gemäß Art. 31 EG kann jeder Miteigentümer die gemeinsame Sache gemäß deren Zweck und in einer Weise, die nicht den anderen Miteigentümern beeinträchtigen, diese auch laut deren Berechtigungen zu verwenden. Das Nutzungsrecht räumt dem Eigentümer die Möglichkeit ein, nützliche Eigenschaften der gemeinsamen Sache zu gewinnen. Die Ausübung dieses Rechts ist jedoch in mehrfacher Hinsicht begrenzt - sie muss auf dem grundlegenden Zweck der Sache, bestimmt von Natur aus oder von den Miteigentümern zu dem Zeitpunkt der Entstehung des Miteigentums vereinbart, abgestimmt sein. Auf der anderen Seite sollte der Miteigentümer nicht den anderen daran hindern auch die Sache zu nutzen, er kann ihnen auch den Besitz nicht entziehen. Der Miteigentümer kann nicht andere Miteigentümer bei der Nutzung des gemeinsamen Eigentum beschränken oder zu auszuschließen. Deshalb, wenn in der Tat einer der Miteigentümer gänzlich Gebrauch von der gemeinsamen Sache macht, schuldet er den restlichen Miteigentümer Entschädigung für die entgangenen Vorteile. Es handelt sich um einen besonderen Anspruch der Miteigentümer, begründet auf ihr Recht, die natürlichen und bürgerlichrechtlichen Früchte zu erwerben, dementsprechend auch an deren Anteil. Wie jeder Besitzer, so auch der Miteigentümer, hat das Recht, die natürlichen und bürgerlichrechtlichen Früchte des gemeinsamen Eigentums zu erwerben. Das Besondere hierbei ist, dass sie teilbar sind und jeder Miteigentümer seinem Anteil ensprechend profitiert.

3. Verfügung
Jeder Miteigentümer kann frei über seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum verfügen. Er kann diesen verkaufen, verpfänden, belasten. Eine Zustimmung der anderen Miteigentümer wird nicht vorausgesetzt. Bei einem Verkauf von Miteigentum jedoch, verlangt der Gesetzgeber, dass der Miteigentümer seinen Anteil zuerst den anderen Miteigentümern zu denselben anzubieten hat, und erst danach, wenn niemand hat diesen Vorschlag angenommen hat, darf er diesen Anteil an einen Dritten verkaufen.

Pflichten der Miteigentümer
Auch wenn ein Gemeinschaftseigentum Vorteile mit sich bringen kann, ist seine Nutzung jedoch auch mit Kosten verbunden. Deshalb hat sich jeder Miteigentümer sollte an den „Lasten“ der gemeinsamen Sache entsprechend seinem Anteil zu beteiligen. Der Begriff "Lasten" wird im Sinne von Ausgaben verwendet. Diese wiederum können von unterschiedlicher Natur sein: notwendige und sinnvolle. Notwendig sind diese Kosten, ohne die die Sache untergehen würde oder beschädigt wäre. Jeder Miteigentümer ist verpflichtet, sich an diese Kosten entsprechend seinem Anteil zu beteiligen. Wenn nur einer der Miteigentümer diese Ausgaben getätigt hat, ist er berechtigt, von den anderen Miteigentümern, Teil der Kosten entsprechend deren Anteil am Miteigentum zurückzuverlangen – in dem Fall hat er negotorium gestio (Geschäftsführung ohne Auftrag) gehandelt und die Beziehung zwischen ihnen wird nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag geregelt. Nützlich sind solche Ausgaben, die nicht erforderlich sind, um die Gesamtheit der Sache erhalten, sondern nur zu Steigerung des Wertes führen. Die Miteigentümer sind nicht verpflichtet sich an solche Kosten zu beteiligen; diese können auch nicht vom Gericht dazu gezwungen werden.

Verwaltung und Beendigung von Miteigentum
Gemäß Art. 32 EG wird Gemeinschaftseigentum auf Entscheidung der Miteigentümer, die mehr als die Hälfte des gemeinsamen Eigentum besitzen, verwendet und verwaltet. Die Verwaltung umfasst Maßnahmen zum Erhalt der Sache in einem guten Zustand, sodass diese dem vorgesehenen Zweck nach verwendet werden kann. Jeder der Miteigentümer kann die Sache benutzen, ohne den anderen Miteigentümer an ihre Verwendung zu hindern; er kann auch anfordern, dass gewisse Ausgaben zum Erhalt der Sache gemacht werden. Entscheidungen werden mit Mehrheit der Miteigentümer getroffen. Die Mehrheit setzt sich aus der Anteile an dem Gemeinschaftseigentum zusammen, daher kann eine Entscheidung praktisch nur von einem der Miteigentümer getroffen, wenn er mehr als die Hälfte des gemeinsamen Eigentums besitzt, unabhängig von der Anzahl der verbleibenden Miteigentümern. Des Weiteren ist wichtig zu erwähnen, dass keiner der Miteigentümer von seinen Rechten entbunden werden kann. Eine solche Entscheidung würde weit über die Aufgaben einer Verwaltung hinausgehen und eine solche Macht kann das Gesetz nicht nur aufgrund von einer Mehrheit erteilen. Der betroffene Miteigentümer kann seine Rechte mit Besitz- oder Eigentumsansprüche schützen. Wenn keine Mehrheit für die Nutzung und Verwaltung von Gemeinschaftseigentum gebildet werden kann oder wenn eine von der Mehrheit getroffene Entscheidung dem Gemeinschaftseigentum schadet, kann jeder der Miteigentümer einen Rechtsstreit über der Verwaltung und Nutzung der Sache vor Gericht einbringen. Die Entscheidung des Gerichts nach Art. 32 Abs. 2 EG wird die unerreichte Übereinstimmung oder Mehrheitsentscheidung ersetzen. Falls erforderlich, kann das Gericht einen Verwalter des gemeinschaftlichen Eigentums bestimmen.

Gemäß Art. 31 Abs. 1 EG hat jeder Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum laut dessen Bestimmung und in der Art zu verwenden, so dass er den anderen Miteigentümern an der Verwendung nicht beeinträchtigt. Für den Fall, dass die Sache nur von einem der Miteigentümer verwendet wird, so schuldet dieser den anderen Miteigentümern Entschädigung für die entgangene Vorteile, ab dem Tag der Ansprucherhabung. Um Schadenersatzansprüche geltend zu machen, muss der andere Miteigentümer keine Möglichkeit gehabt haben, von der gemeinschaftlichen Sache Gebrauch zu machen. Für die Erfüllung dieser Voraussetzung genügt es, wenn die tatsächliche Verwendung des gemeinschaftlichen Eigentums unmöglich gewesen ist, da ihm diese Möglichkeit von einem anderen Miteigentümer entzogen wurde. Eine weitere Bedingung ist, eine schriftliche Zahlungsaufforderung für eine Entschädigung zuzusenden - per Brief, notariell Einladung oder in anderer schriftlichen Form. Die Aufforderung soll an dem Miteigentümer, der Nutzer des Gemeinschaftsigentums ist, gerichtet werden. Die Entschädigung wird mit Ansprucherhebung fällig. Die Aufforderung gilt nur für den Miteigentümer, der diese gestellt hat. Parteien in diesem Rechtsstreit sind der das Gemeinschaftseigentum nutzende Miteigentümer und der Miteigentümer, dem die Nutzung für den in der Klageschrift genannten Zeitraum, verwehrt wurde.

Beendigung des Miteigentums
Art. 34 EG räumt die Möglichkeit ein, dass jeder der Miteigentümer zum beliebigen Zeitpunkt Aufteilung des Gemeinschaftseigentums anfordern kann. Das Objekt und nicht das Miteigentum als Rechtsverhältnis wird aufgeteilt. Der Anspruch auf Aufteilung eines Gemeinschaftseigentums verjährt nicht. Dies ist die übliche Vorgehensweise um Miteigentum zu beenden. Das Recht eine Aufteilung anzufordern, ergibt sich aus jeder Vermögensgemeinschaft. Jeder Miteigentümer – natürliche oder juristische Person, Staat oder Gemeinde – hat ein Recht eine Aufteilung zu beanspruchen, unabhängig davon, ob das Objekt bewegliche oder unbewegliche Sache ist. Die Auftelung kann auf zwei Arten erfolgen - durch Vereinbarung zwischen den Parteien und durch Gerichtsbeschluss. In dieser Hinsicht exitieren zwei Arten von Miteigentum: freiwilliges oder gerichtliche Aufteilung erfolgtes. Die freiwillige erfolgt nach Zustimmung aller Miteigentümer, dies ist eine entgeltliche Handlung, weil falls ein Miteigentümer seinen Anteil als Folge der Aufteilung verliert, hat er den Anspruch Schadensersatz von den anderen Miteigentümern zu verlangen. Formal ist die freiwillige Aufteilung einen Vertrag. Wenn Miteigentum auf eine bewegliche Sache im Wert von über 50 BGN, sowie Immobilien, beendet wird, muss diese schriftlich mit notariellem beglaubigte Unterschriften erfolgen. Die gerichtliche Aufteilung ersetzt einer nicht erreichten freiwilligen solchen und bei dieser Art ist der Wille eines einzigen Miteigentümers ausreichend, unabhängig der Willen der restlichen Miteigentümer, und wird nach einem besonderen Gerichtsverfahren durchgeführt. Das Gerichtsverfahren kann mit einem Vergleich beendet werden, in der Form eines vom Gericht bestätigten Vertrags zwischen den Parteien, mit welchem durch gegenseitige Zugeständnisse der Rechtsstreit, damit auch das Miteigentum, beendet werden. Dies ist keine richterliche Handlung, sondern ein Vertrag. Aus diesem Grund kann gegen die gerichtlichtliche Aufteilung keine Berufung eingelegt werden. In den meisten Fällen wird die gerichtliche Aufteilung als ein Rechtsstreit abgewickelt, die erste Phase welchem mit dem Gerichtsbeschluss zur Zulassung der Aufteilung endet. Danach werden zur Auftelung berechtigten Personen, die Sachen (bewegliche oder unbewegliche) und der Anteil eines jeden Miteigentümers bestimmt. Nach der Zulassung der Aufteilung beginnt auch die Bestimmung der Anteile und die Konkretisierung eines bestimmten Objekts, an welchem der Miteigentümer ausschließliches Eigentum hat. Dies wird durch das so genannte Trennungsprotokoll oder durch Auslosung. Ab Inkrafttreten des Protokolls oder der Auslosung, werden die bestimmten Anteile ausschließliches Eigentum der Parteien in der Aufteilung und damit wird sie rechtskräftig. Der Miteigentümer das Recht hat, über seinen Anteil zu verfügen - ihn zu verkaufen, zu Spenden, den ideellen Anteil mit einer Hypothek zu belasten, zu vererben, usw. Die Verfügung kann sich auch im Verzicht des Eigentumsrechts gemäß Art. 100 EG äußern, und wenn das Objekt eine Immobilie, muss dieser Akt schriftlich durch eine notariell beglaubigte Unterschrift erfolgen. Bei Verzicht werden die Anteile der übrigen Miteigentümern vergrößert.

Des Weiteren kann jeder Miteigentümer über seinen Anteil verfügen, indem er das Eigentum auf einem Dritten überträgt. Bei Übertragung des Anteils wird das Miteigentum nicht beendet, es ändert sich nur die Person des Miteigentümers.
Schließlich mit Untergang der Sache von Eigentum verfällt auch das Objekt von Miteigentum und damit werden die Rechte aller Miteigentümer beendet.

Kauf eines ideellen Anteils vom Miteigentum
Art. 33 Abs. 1 EG: "Ein Miteigentümer kann seinen Anteil an einer Immobilie einem Dritten verkaufen nur nach Vorlage schriftlichen Nachweise vor dem Notar, dass er den anderen Miteigentümern zu den gleichen Bedingungen seinen Anteile angeboten hat und schriftlich erklärt, dass keine der Miteigentümer das Angebot angenommen hat." Wenn diese Erklärung sich als unwahr erweist oder wenn einen Dritten den Anteil unter offensichtlich zum Nachteil der anderen Miteigentümer vereinbarten fiktiv erwirbt, der an dem Kauf diesen Anteils interessierten Miteigentümer kann diesen unter den tatsächlich vereinbarten Bedingungen erwerben. Der Anspruch soll innerhalb von 2 Monaten ab dem Verkauf erhoben werden. Der Inhalt des räumt die Möglichkeit ein, eine neue Rechtslage zu schaffen, eine Änderung an der Stellung des Käufers hervorzurufen, indem er durch den Entzug des Eigentums der Immobilie, die auf den anderen der Miteigentümer übertragen wird. Dieses Recht wird gerichtlich angeordnet. Das Urteil nach diesem Anspruch überträgt das Eigentum und hat daher konstitutive Wirkung. Die Voraussetzungen, um den Anspruch zu erheben sind:

Miteigentum an einer Immobilie; das Miteigentum sollte anteilsmäßig sein.
Der Anteil an der Immobilie sollte einem Dritten, der kein Miteigentümer ist, verkauft worden sein.
die Eigentumsübertragung sollte durch Verkauf stattgefunden haben. Alle anderen Arten von Übertragung fallen nicht in dem Schutzbereich des Art. 33 Abs. 1 EG.
Der Miteigentümer sollte seinen Anteil den anderen Miteigentümern angeboten haben, und sie sollten das Kaufangebot nicht angenommen haben. Ein solches Angebot kann nur durch einen schriftlichen Nachweis belegt werden.
Schließlich muss festgestellt, dass die Erklärung unwahr ist, falsche Information enthält oder dass die Bedingungen des Verkaufs nur zum Schein und zum Nachteil der anderen Miteigentümer vereinbart wurde oder dass kein solches Angebot erfolgt ist.

Bei Vorlage diesen Voraussetzungen entsteht das Recht den anderen Miteigentümern den verkauften Anteil zu erwerben und die Ausübung ihres Rechts vor Gericht. Kläger in einem solchen Fall kann der Miteigentümer der Immobilie, von welcher einen Anteil von einem anderen Miteigentümer an einem Dritten den Verkauf übertragen wurde. Die Beklagten sind die Parteien des Verkaufs - der Verkäufer (Miteigentümer) und der Dritte - der Käufer. Wird der Klage stattgegeben, so legt das Gericht die beantragte Änderung und der Antragsteller wird Eigentümer des ideellen Anteils und dies wird in das Immobilienregister eingetragen. Mit Inkrafttreten der Entscheidung hat der Miteigentümer (Käufer) den fälligen Betrag an den Verkäufer zu zahlen, wenn diese nicht vom Dritten beglichen wurde; wenn der Kaufpreis bezahlt wurde wird ihm der Betrag zurückerstattet. Wird der Kaufpreis innerhalb eines Monats bezahlt, entfällt das Rechts laut der Gerichtsentscheidung. Es ist wichtig zu beachten, dass die Gerichtsentscheidung zu Gunsten diesen Eigentümers gilt, der die Rücknahme des Verkauf beantragt hat und nicht den anderen Miteigentümer, in welcher Situation den durch den Verkauf erworbenen Anteil, entsprechend auch der anderen Anteile vergrößern wird.